酒店资产管理这一概念进入中国已经有15年了，但是中国酒店行业的的资产回报率依然没有得到明显提升。接下来笔者将重点就如何对国内高端存量酒店进行全面有效的资产管理，做一些交流分享，以期抛砖引玉。

在中国，高端酒店的规模拓展，过去很大程度上依附于房地产的发展。为了管理酒店业务，中国酒店行业也逐渐有了“业主代表”这一职业岗位。国内业主代表的工作，主要是酒店工程维护、财务审核管理和经营业绩的压实等。笔者与熟悉的酒店业主代表交流后了解到：他们开始在职业发展中遇到瓶颈，角色很容易被替代，加之人工智能（AI）技术的发展，这是可预见的趋势。同时境外品牌酒店公司也越来越不愿意让中国酒店业主代表具体参与到酒店的运营管理，认为其容易与派往项目的酒店经理抢夺运营管理的“方向盘”。

目前中国一部分高端存量酒店的资产所有权正从地产开发商逐步转移到地方国有资产公司或民营企业手中。当下，投资人越发关注酒店项目资产的投资回报率。而酒店资产价值的提升正是专业资产管理者的工作。为此，酒店业主代表必须重新审视自身的价值定位与发展路径，要成为专业的资产管理者，工作就不再只是局限于过往业主代表的层面，而是真正实现酒店资产价值提升。酒店资产管理者相比传统的业主代表需要更高维度的洞察力和更广泛的专业知识。

20世纪80年代以来，酒店所有权、品牌所有权和酒店运营权的分离，造成业主、品牌方和运营方的利益不完全一致，所以作为酒店业主的委托方，酒店资产管理者要站在比品牌和运营更高的维度上去审视与管理酒店的资产价值。

酒店资产管理者的关注重点也要从站在酒店管理公司立场，聚焦以客房为中心的RevPAR（Revenue Per Available Room，每房收益）指标，转变为站在酒店业主立场，以每平方米收入为中心的坪效指标，以及围绕酒店所有利益相关者立场，以客人为中心的RevPAG（Revenue Per Available Guest，每个客人在店收入）指标。

在此认知框架下，伴随消费升级与产业变革的双重驱动，高端存量酒店资产管理正面临前所未有的挑战与机遇。

当下，酒店单一产品的运营模式已难以满足新时代消费者的多元化需求。高端酒店正在从单纯的住宿服务提供商，转变为生活方式的引领者。通过打造独特的生活方式品牌，酒店可以吸引具有相同价值观和生活理念的客户群体。例如，某奢华酒店品牌推出健康生活方式项目，包括定制化的健康饮食、瑜伽课程、冥想工作坊等，吸引了大量追求健康生活的高净值客户。

对于存量酒店，资产管理者可以积极拓展产品边界，将酒店与时尚、艺术、科技等领域跨界合作，创造多元化的消费场景，实现酒店资产价值的全面提升。例如，某奢华酒店与知名画家、艺术家合作，在酒店内打造艺术展览空间，定期举办艺术沙龙，吸引了大量高净值客户群体。这种酒店项目的价值重构，不仅提升了酒店原有产品的溢价能力，更创造了新的收益增长点。

酒店资产管理的工作范畴应超越客房和餐饮等传统酒店产品与服务的销售，突破空间、时间与传统酒店品牌的束缚，将酒店项目打造成一个美好生活综合业态的品牌集合体，从而大化释放酒店服务供给能力的潜力，凭借有限的空间、产品和服务，为酒店业主创造大化的收益价值，进而提升整体项目的资产溢价。

传统的以标准化运营为核心的酒店管理公司正在进化成专注酒店品牌打造和会员管理的公司。但是境外酒店品牌并不熟悉中国传统文化、中国新生代客户群体的消费习惯，所以中国酒店资产管理者需要仔细思考与甄别酒店项目运营生态的产品组成，包括不限于餐饮、SPA、健身、娱乐、联合办公、艺术、家具用品等，甚至需要考虑员工制服、明星厨师、明星服务大使、明星酒店经理等和品牌集群与项目个性定位之间的契合度。对此，需要酒店资产管理者不断思考、审视与调整品牌、空间、人员。而这些工作是酒店管理公司和其派驻的项目酒店经理无法代替去做的。

酒店应打破物理边界，与周边社区、商圈形成良性互动，构建开放共生的商业生态。例如，RUBY酒店将部分空间改造为联合办公区，吸引了商务休闲旅行者和自由职业者前来，不仅提高了空间利用率，创造了新的收入来源，还给酒店客户与当地社区居民创造了一个可以交流的机会。再如，某度假酒店与当地农场合作，推出“从农场到餐桌”的餐饮体验，客人可以参与农事体验活动，品尝新鲜食材。

消费者不再满足于标准化的住宿服务，而是追求独特的文化体验与情感共鸣，这倒逼酒店品牌需要从功能型向体验型转变。在地文化资源的融合已成为酒店差异化竞争的关键，不仅提升了客户的入住体验，更创造了独特的价值。酒店需要深入挖掘当地的历史、文化、民俗等资源，将其打造为独特的产品供客户选择。例如，位于苏州的某高端酒店，将苏州园林的设计元素融入酒店环境，并定期举办昆曲表演、苏绣体验等活动，让客人在入住期间深度感受苏州的文化魅力。再如，某位于西安的高端酒店，通过与当地博物馆合作，推出“文物修复体验”项目，客人可以亲手参与文物修复过程，这种独特的文化体验极大地提升了酒店的吸引力和溢价能力。

还可以将在地元素与现代设计完美融合，打造具有辨识度的酒店形象。例如，某高端酒店将少数族群文化融入建筑设计和服务体验中，让客人沉浸于在地文化的氛围中，创造了独特的价值。

AI技术的快速发展，也正在为酒店资产管理带来革命性的变化。通过引入人工智能、物联网、大数据等新技术，实现运营效率的全面提升。智能客房系统、个性化服务推荐、精准营销等应用，将极大地提升客户体验与运营效率。

例如，通过AI算法分析客户行为数据，酒店可以精准预测客户需求，提供个性化的服务推荐。某酒店就利用AI分析客户的消费习惯，提前准备客户偏好的客房布置和餐饮选择。做到服务员、机器人和AI协同配合，给客人提供定制化的、人性化的、无缝衔接的优质服务，给客人创造一种难以忘怀的美好体验与回忆。此外，AI还可以优化酒店的能源管理和设备维护，通过预测性维护降低运营成本，提高资产使用效率。

目前中国高端酒店业主使用的大多数都是国际酒店巨头的品牌，这些品牌的总部都在国外，酒店新技术和新模型标准化后从国外总部（如美国、法国）传导到中国区需要一段时间。目前中国和别的国家已都涌现出不少创新的酒店技术，酒店资产管理公司作为酒店资产价值的管理人，始终要站在行业发展的前沿。中国酒店的资产管理者需要有创新和全球化匹配资源的能力。笔者作为一名酒店资产管理者，2014年就曾主导实现了自助早餐机器人煮面的实景呈现，使用的是日本安川公司的技术。而10年过去了，目前中国以Deepseek为代表的中国科技公司后发崛起后，中国酒店业转型发展有更好的环境了。

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笔者9年前，还曾与酒店顾问公司、国外的酒店技术公司探讨过构建一个酒店资产管理平台，实现资产管理的数字化呈现，提高决策的科学性与精准性。如今技术创新不仅带来效率提升，更重要的是创造了新的商业模式与增长机会。例如，某酒店集团通过开发智能预订系统，实现了动态定价和收益管理，显著提高了客房入住率和收益水平。未来酒店管理系统将根据酒店各营业部门的产品与服务的预订、库存情况与人力资源安排、能源使用做到时时精准匹配，实现资源的高效利用。

高端存量酒店资产管理的未来在于打破传统边界，重构价值体系，需要专业的资产管理者通过品牌重塑、空间创新、技术赋能等多维度的变革，实现资产价值的大化。对此，酒店资产管理者需要以开放的姿态拥抱变化，以创新的思维引领发展，将酒店打造成为连接文化、空间、资源的综合平台，因为在这场深刻的产业变革中，唯有主动求变、持续创新，才能在激烈的市场竞争中赢得先机，实现资产的溢价与可持续发展。通过深度融入地文化，引领生活方式，并结合AI等新技术的赋能，未来的高端酒店将不仅是一个住宿场所，更是一个融合文化体验、生活方式和现代化精致设施体验的目的地。

（本文转载：酒店评论）